Ratgeber · Immobilienpreise & Markt
Stadtteile Köln im Überblick: Lage, Preise, Charakter.
Köln besteht aus neun Stadtbezirken und 86 Stadtteilen. Dieser Ratgeber zeigt, wie die Stadt gegliedert ist, wie viele Menschen in den Bezirken leben und welches Preisniveau die amtlichen Daten des Gutachterausschusses für jeden Bezirk ausweisen. Von hier aus gelangen Sie zu den Stadtteil- und Bezirksseiten.
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Auf einen Blick
Das Wichtigste in Kürze.
✓Köln ist in neun Stadtbezirke mit zusammen 86 Stadtteilen gegliedert, in denen Ende 2025 rund 1,1 Millionen Menschen gemeldet waren.
✓Die Stadtbezirke 1 bis 6 liegen links des Rheins, nur Deutz gehört als rechtsrheinischer Stadtteil zur Innenstadt; die Bezirke 7 bis 9 liegen rechtsrheinisch.
✓Für gebrauchte Eigentumswohnungen weist der Grundstücksmarktbericht 2026 je Stadtteil durchschnittliche Kaufpreise zwischen rund 2.100 und 8.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche aus.
✓Bodenrichtwerte gelten für einzelne Zonen und stehen kostenlos in BORIS-NRW; der Marktbericht nennt zusätzlich stadtweite Werte für gute, mittlere und mäßige Lagen.
✓Durchschnittswerte beschreiben einen Bezirk, nicht Ihre Immobilie: Für den Wert eines einzelnen Hauses oder einer Wohnung braucht es eine Bewertung im Einzelfall.
Video · 49 Sekunden
Kölner Stadtteile kurz erklärt.
Wie Köln gegliedert ist, wo die Preise für Eigentumswohnungen liegen und wo Sie Bodenrichtwerte finden – die wichtigsten Punkte dieses Ratgebers kompakt im Video.
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Köln ist in neun Stadtbezirke mit zusammen 86 Stadtteilen gegliedert. Die Bezirke eins bis sechs liegen links des Rheins, die Bezirke sieben bis neun rechtsrheinisch. Deutz gehört trotzdem zur Innenstadt. Für gebrauchte Eigentumswohnungen nennt der Grundstücksmarktbericht 2026 je Stadtteil im Schnitt rund 2.100 bis 8.000 Euro pro Quadratmeter. Die Bodenrichtwerte für jede Lage finden Sie kostenlos im amtlichen Portal des Landes. Durchschnittswerte beschreiben einen Stadtteil, nicht Ihre Immobilie. Mehr dazu im Ratgeber auf unserer Webseite.
01Kurzantwort
Stadtteile Köln: neun Bezirke, 86 Stadtteile.
Die Stadtteile Köln verteilen sich auf neun Stadtbezirke: Innenstadt, Rodenkirchen, Lindenthal, Ehrenfeld, Nippes, Chorweiler, Porz, Kalk und Mülheim. Zusammen sind es 86 Stadtteile. Am meisten Einwohner hat der Bezirk Lindenthal, die größte Fläche hat Porz. Die höchsten Wohnungspreise je Quadratmeter weist der Gutachterausschuss in der Innenstadt und in Teilen von Rodenkirchen und Lindenthal aus.
02Gliederung
Stadtteile Köln: Wie ist die Stadt gegliedert?
Die Stadt Köln führt ihre Statistik in neun Stadtbezirken mit 86 nummerierten Stadtteilen (Stadt Köln, Kölner Stadtteilinformationen Bevölkerung 2025, Tabelle 1, S. 4–6). Dieselbe Gliederung verwendet der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln in seinem Grundstücksmarktbericht 2026 (S. 166). Die Bezirke tragen eine Nummer von 1 bis 9. Die erste Ziffer der Stadtteilnummer zeigt den Bezirk an, so steht 101 für Altstadt-Süd im Stadtbezirk 1.
Gut zu wissenDeutz zählt zur linksrheinischen Gruppe
Für den Immobilienmarkt ist vor allem die Lage zum Rhein eine feste Größe. Der Gutachterausschuss fasst die Bezirke 1 bis 6 als „linksrheinisch mit Deutz“ und die Bezirke 7 bis 9 als „rechtsrheinisch ohne Deutz“ zusammen (Grundstücksmarktbericht 2026, S. 24). Deutz liegt also rechts des Rheins, gehört aber zur Innenstadt.
| Nr. | Stadtbezirk | Rheinseite | Zahl der Stadtteile | Fläche in km² |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Innenstadt | links, Deutz rechts | 5 | 16,4 |
| 2 | Rodenkirchen | links | 13 | 54,6 |
| 3 | Lindenthal | links | 9 | 41,7 |
| 4 | Ehrenfeld | links | 6 | 24,1 |
| 5 | Nippes | links | 7 | 31,6 |
| 6 | Chorweiler | links | 12 | 67,4 |
| 7 | Porz | rechts | 16 | 78,7 |
| 8 | Kalk | rechts | 9 | 37,8 |
| 9 | Mülheim | rechts | 9 | 52,8 |
| Köln insgesamt | 86 | 405,0 |
Quellen: Stadt Köln, Kölner Stadtteilinformationen Bevölkerung 2025, Tabelle 1, S. 4–6 (Fläche, Stand 31.12.2025); Gutachterausschuss Köln, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 24 und S. 166 (Rheinseite, Zuordnung der Stadtteile), Lizenz dl-de/zero-2-0.
03Bevölkerung
Wie viele Menschen leben in den Kölner Stadtbezirken?
Am 31.12.2025 waren in Köln 1.100.076 Menschen mit Haupt- oder Nebenwohnsitz gemeldet. Die Bezirke unterscheiden sich deutlich in Größe, Dichte und Haushaltsstruktur. Diese Zahlen beschreiben den Charakter eines Bezirks sachlicher als jedes Etikett.
| Stadtbezirk | Einwohner | Einwohner je km² | Erholungsflächen in % | Durchschnittsalter | Ø Personen je Haushalt | Anteil Einpersonenhaushalte |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Innenstadt | 127.889 | 7.796 | 14,2 | 41,6 | 1,49 | 67,8 % |
| Rodenkirchen | 113.101 | 2.072 | 12,0 | 43,9 | 1,92 | 48,3 % |
| Lindenthal | 153.655 | 3.686 | 17,4 | 42,9 | 1,80 | 53,5 % |
| Ehrenfeld | 112.575 | 4.671 | 16,3 | 41,3 | 1,80 | 54,3 % |
| Nippes | 117.852 | 3.733 | 17,2 | 43,5 | 1,83 | 52,9 % |
| Chorweiler | 83.991 | 1.247 | 8,1 | 43,2 | 2,21 | 36,4 % |
| Porz | 117.504 | 1.492 | 7,6 | 43,9 | 2,02 | 43,9 % |
| Kalk | 122.905 | 3.253 | 9,9 | 41,3 | 1,96 | 49,0 % |
| Mülheim | 150.604 | 2.854 | 11,2 | 42,6 | 1,93 | 48,7 % |
| Köln insgesamt | 1.100.076 | 2.716 | 11,5 | 42,7 | 1,85 | 51,9 % |
Die Innenstadt ist mit 7.796 Einwohnern je Quadratkilometer fast dreimal so dicht besiedelt wie der Kölner Durchschnitt von 2.716. Chorweiler und Porz haben mit 1.247 und 1.492 Einwohnern je Quadratkilometer die geringste Dichte. Dort leben auch die meisten Personen in einem Haushalt, im Schnitt 2,21 und 2,02. In der Innenstadt sind es 1,49.
Quelle: Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Kölner Stadtteilinformationen Bevölkerung 2025 (Kölner Statistische Nachrichten 4/2026), Tabelle 1 (S. 4–6), Tabelle 5 (S. 16–18) und Tabelle 14 (S. 43–45), Stand 31.12.2025. Erholungsflächen inklusive Friedhöfe. Anteil Einpersonenhaushalte von homéa aus den Haushaltszahlen der Tabelle 14 berechnet.
04Preise nach Bezirk
Wie unterscheiden sich die Immobilienpreise zwischen den Stadtbezirken?
Der Gutachterausschuss erhält von jedem Grundstückskaufvertrag eine Abschrift, denn die beurkundende Stelle muss sie ihm schicken (§ 195 Abs. 1 BauGB). Aus dieser Kaufpreissammlung wertet er die geeigneten Verträge aus. So entstehen die Tabellen im Grundstücksmarktbericht. Es handelt sich also um tatsächlich gezahlte Preise, nicht um Angebotspreise.Die folgende Übersicht ist das Herzstück dieses Ratgebers. Sie nennt für jeden Bezirk die Stadtteile, die Einwohnerzahl und das Preisniveau für gebrauchte Eigentumswohnungen. Die Spanne reicht vom niedrigsten bis zum höchsten Stadtteil-Mittelwert im Bezirk.
| Stadtbezirk | Stadtteile | Einwohner | Eigentumswohnungen Weiterverkauf: Spanne der Stadtteil-Mittelwerte in €/m² Wohnfläche | Ein- und Zweifamilienhäuser: rechnerischer Durchschnitt je Verkauf |
|---|---|---|---|---|
| 1 Innenstadt | Altstadt/Süd, Neustadt/Süd, Altstadt/Nord, Neustadt/Nord, Deutz | 127.889 | 4.690 (Deutz) bis 5.894 (Altstadt/Nord) | nicht aussagekräftig (nur 6 Verkäufe) |
| 2 Rodenkirchen | Bayenthal, Marienburg, Raderberg, Raderthal, Zollstock, Rondorf, Hahnwald, Rodenkirchen, Weiß, Sürth, Godorf, Immendorf, Meschenich | 113.101 | 2.880 (Meschenich, 5 Fälle) bis 7.952 (Hahnwald, 5 Fälle) | 862.104 € |
| 3 Lindenthal | Klettenberg, Sülz, Lindenthal, Braunsfeld, Müngersdorf, Junkersdorf, Weiden, Lövenich, Widdersdorf | 153.655 | 3.368 (Weiden) bis 5.569 (Lindenthal) | 1.122.642 € |
| 4 Ehrenfeld | Ehrenfeld, Neuehrenfeld, Bickendorf, Vogelsang, Bocklemünd/Mengenich, Ossendorf | 112.575 | 3.569 (Bocklemünd/Mengenich) bis 5.078 (Ehrenfeld) | 560.107 € |
| 5 Nippes | Nippes, Mauenheim, Riehl, Niehl, Weidenpesch, Longerich, Bilderstöckchen | 117.852 | 3.274 (Longerich) bis 4.606 (Riehl) | 583.899 € |
| 6 Chorweiler | Merkenich, Fühlingen, Seeberg, Heimersdorf, Lindweiler, Pesch, Esch/Auweiler, Volkhoven/Weiler, Chorweiler, Blumenberg, Roggendorf/Thenhoven, Worringen | 83.991 | 2.626 (Seeberg) bis 4.785 (Fühlingen, 4 Fälle) | 441.331 € |
| 7 Porz | Poll, Westhoven, Ensen, Gremberghoven, Eil, Porz, Urbach, Elsdorf, Grengel, Wahnheide, Wahn, Lind, Libur, Zündorf, Langel, Finkenberg | 117.504 | 2.110 (Finkenberg) bis 3.576 (Poll) | 469.448 € |
| 8 Kalk | Humboldt/Gremberg, Kalk, Vingst, Höhenberg, Ostheim, Merheim, Brück, Rath/Heumar, Neubrück | 122.905 | 2.457 (Ostheim) bis 3.728 (Rath/Heumar) | 525.337 € |
| 9 Mülheim | Mülheim, Buchforst, Buchheim, Holweide, Dellbrück, Höhenhaus, Dünnwald, Stammheim, Flittard | 150.604 | 2.661 (Flittard) bis 3.747 (Mülheim) | 499.282 € |
| Köln insgesamt | 86 Stadtteile | 1.100.076 | 2.110 (Finkenberg) bis 7.952 (Hahnwald, 5 Fälle) | rund 655.000 € (1.406 Verkäufe) |
Die Wohnungspreise sind links des Rheins im Mittel höher als rechts. In allen sechs linksrheinischen Bezirken liegt mindestens ein Stadtteil-Mittelwert über 4.600 Euro je Quadratmeter, in den drei rechtsrheinischen Bezirken liegt keiner über 3.800 Euro. Innerhalb eines Bezirks können die Unterschiede aber größer sein als zwischen zwei Bezirken: In Rodenkirchen liegen 2.880 Euro und 7.952 Euro nebeneinander.Was Verkäufer aktuell in Inseraten verlangen, zeigt das homéa Preisradar. Angebotspreise und tatsächliche Kaufpreise können voneinander abweichen. Wie sich die Preise in Köln insgesamt entwickeln, lesen Sie auf der Seite Immobilienpreise Köln und im Ratgeber Immobilienpreise Köln: Prognose und Daten.
Quellen: Einwohner: Stadt Köln, Kölner Stadtteilinformationen Bevölkerung 2025, Tabelle 1, S. 4–6. Wohnungspreise: Gutachterausschuss Köln, Grundstücksmarktbericht 2026, Preistabellen Wohnungseigentum Weiterverkauf, S. 126–144 (arithmetische Mittelwerte je Stadtteil, Berichtsjahr 2025, nur Stadtteile mit mindestens drei auswertbaren Verträgen; Fallzahl genannt, wenn unter sechs). Häuser: Geldumsatz geteilt durch Anzahl der Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern je Stadtbezirk, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 23–24, von homéa berechnet; enthält Neubau und Weiterverkauf, ohne Bereinigung nach Größe oder Baujahr; Innenstadt wegen nur 6 Verkäufen ohne Wert. Zum Vergleich: Im Weiterverkauf kostete eine Wohnung 2025 im Schnitt rund 335.000 Euro (4.031 Verkäufe, S. 30), ein Haus rund 656.000 Euro (1.355 Verkäufe, S. 28). Lizenz dl-de/zero-2-0.
05Bodenrichtwerte
Was sagen Bodenrichtwerte über eine Lage aus?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden. Der Gutachterausschuss ermittelt ihn flächendeckend aus der Kaufpreissammlung und bildet dafür Richtwertzonen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen (§ 196 Abs. 1 BauGB). In bebauten Gebieten gilt der Wert, den der Boden hätte, wenn er unbebaut wäre. Die Bodenrichtwerte müssen veröffentlicht werden, und jeder kann bei der Geschäftsstelle Auskunft verlangen (§ 196 Abs. 3 BauGB).
PraxistippBodenrichtwert kostenlos in BORIS-NRW abfragen
In Köln ermittelt der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte jeweils zum Stichtag 1. Januar (Grundstücksmarktbericht 2026, S. 41). Sie stehen kostenlos im Informationssystem BORIS-NRW, zusammen mit Immobilienrichtwerten und den Marktberichten (S. 42). Dort sind die Richtwertzonen auf einer Karte dargestellt, und zu jedem Wert gibt es einen PDF-Ausdruck mit den beschreibenden Merkmalen.
WichtigBodenrichtwert ist kein Verkehrswert
Ein Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert. Er passt nur zu Grundstücken, deren Merkmale dem Richtwertgrundstück hinreichend entsprechen, und Abweichungen können erheblich sein (S. 41). Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194 BauGB).
Für einen ersten Vergleich hat der Gutachterausschuss gebietstypische Werte für das ganze Stadtgebiet beschlossen. Er unterscheidet gute, mittlere und mäßige Lagen:
| Durchschnittliche Bodenrichtwerte zum 01.01.2026 | Gute Lage | Mittlere Lage | Mäßige Lage |
|---|---|---|---|
| Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, 350–800 m² | 2.220 €/m² | 840 €/m² | 540 €/m² |
| Doppelhaushälften und Reihenendhäuser, 250–500 m² | 1.770 €/m² | 920 €/m² | 520 €/m² |
| Reihenmittelhäuser, 150–300 m² | 1.420 €/m² | 970 €/m² | 580 €/m² |
| Mietwohnungen oder Mischnutzung, GFZ ca. 1,2, III–V Geschosse | 1.130 €/m² | 1.030 €/m² | 810 €/m² |
| Klassisches Gewerbe ohne tertiäre Nutzung | 215 €/m² | 180 €/m² | 135 €/m² |
Auch bei den Bodenwerten zeigt sich der Unterschied zwischen den Rheinseiten. Der Index für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke (Basis 2015 = 100) stand für das Jahr 2025 in den Bezirken 1 bis 6 bei 184 und in den Bezirken 7 bis 9 bei 175. Für 2022 nennt die Tabelle 220 und 213 (Grundstücksmarktbericht 2026, S. 52).Mediane und Spannen der Bodenrichtwertzonen für ausgewählte Stadtteile zeigt der Ratgeber Bodenrichtwerte Köln 2026.
Quelle: Gutachterausschuss Köln, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 41–43 und 52 (gebietstypische Werte erschließungsbeitragsfrei, Stichtag 01.01.2026), Lizenz dl-de/zero-2-0. Die Übersichten eignen sich laut Gutachterausschuss für Vergleiche des Wertniveaus, nicht für die Wertermittlung im Einzelfall.
06Stadtteile nach Bezirk
Welche Stadtteile gehören zu welchem Stadtbezirk?
Die folgenden Abschnitte stellen jeden Bezirk mit belegbaren Zahlen vor. Die Tabellen nennen für jeden Stadtteil die Einwohnerzahl zum 31.12.2025 und den durchschnittlichen Kaufpreis gebrauchter Eigentumswohnungen 2025. Ein Strich bedeutet: Der Marktbericht weist für diesen Stadtteil keinen Wert aus, weil es weniger als drei auswertbare Verträge oder keine Wohnflächenangaben gab. Wo es eine eigene Stadtteilseite gibt, gelangen Sie über den Namen dorthin; für Chorweiler, Porz, Kalk und Mülheim führt der Link im Text zur Bezirksseite.
Stadtbezirk 1: Innenstadt – 5 StadtteileStadtbezirk 2: Rodenkirchen – 13 StadtteileStadtbezirk 3: Lindenthal – 9 StadtteileStadtbezirk 4: Ehrenfeld – 6 StadtteileStadtbezirk 5: Nippes – 7 StadtteileStadtbezirk 6: Chorweiler – 12 StadtteileStadtbezirk 7: Porz – 16 StadtteileStadtbezirk 8: Kalk – 9 StadtteileStadtbezirk 9: Mülheim – 9 Stadtteile
07Stadtbezirk 1
Stadtbezirk 1: Innenstadt.
Die Innenstadt ist mit 7.796 Einwohnern je Quadratkilometer der am dichtesten besiedelte Bezirk. Gut zwei von drei Haushalten sind Einpersonenhaushalte, ein Haushalt zählt im Schnitt 1,49 Personen. Der Markt besteht fast nur aus Wohnungen: Von 1.143 Verkäufen im Jahr 2025 betrafen 955 Wohnungs- und Teileigentum, nur 6 waren Ein- oder Zweifamilienhäuser (Grundstücksmarktbericht 2026, S. 23).
| Stadtteil | Einwohner | Wohnung Weiterverkauf Ø €/m² (Fälle) |
|---|---|---|
| Altstadt/Süd | 27.851 | 5.841 (126) |
| Neustadt/Süd | 37.306 | 5.766 (216) |
| Altstadt/Nord | 18.333 | 5.894 (63) |
| Neustadt/Nord | 28.923 | 5.571 (163) |
| Deutz | 15.476 | 4.690 (40) |
Quellen: Einwohner am 31.12.2025: Stadt Köln, Kölner Stadtteilinformationen Bevölkerung 2025, Tabelle 1, S. 4–6. Wohnungspreise 2025 (arithmetische Mittelwerte, Weiterverkauf): Gutachterausschuss Köln, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 126–127. „–“: kein Wert ausgewiesen.
08Stadtbezirk 2
Stadtbezirk 2: Rodenkirchen.
Rodenkirchen liegt im Süden am linken Rheinufer und hat 13 Stadtteile. Im Jahr 2025 wurden hier 248 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft, mehr als in jedem anderen Bezirk (S. 23–24). Die Spanne ist groß: Für gebrauchte freistehende Häuser in Hahnwald nennt der Marktbericht bei 10 Verkäufen einen Durchschnitt von 2.574.976 Euro, in Meschenich bei 11 Verkäufen 316.263 Euro (S. 69).
| Stadtteil | Einwohner | Wohnung Weiterverkauf Ø €/m² (Fälle) |
|---|---|---|
| Bayenthal | 10.967 | 5.921 (30) |
| Marienburg | 7.240 | 5.684 (47) |
| Raderberg | 6.751 | 5.113 (13) |
| Raderthal | 5.358 | 4.628 (11) |
| Zollstock | 23.729 | 4.368 (114) |
| Rondorf | 9.375 | 3.768 (17) |
| Hahnwald | 1.940 | 7.952 (5) |
| Rodenkirchen | 18.251 | 4.790 (79) |
| Weiß | 5.905 | 3.811 (16) |
| Sürth | 10.895 | 4.740 (37) |
| Godorf | 2.839 | – |
| Immendorf | 1.997 | – |
| Meschenich | 7.854 | 2.880 (5) |
Quellen: Einwohner am 31.12.2025: Stadt Köln, Kölner Stadtteilinformationen Bevölkerung 2025, Tabelle 1, S. 4–6. Wohnungspreise 2025 (arithmetische Mittelwerte, Weiterverkauf): Gutachterausschuss Köln, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 128–129. „–“: kein Wert ausgewiesen.
09Stadtbezirk 3
Stadtbezirk 3: Lindenthal.
Lindenthal ist mit 153.655 Einwohnern der bevölkerungsreichste Bezirk und hatte 2025 mit 1.312 Verträgen die meisten Verkäufe (S. 23). Der Anteil an Erholungsflächen ist mit 17,4 Prozent der höchste aller Bezirke.
| Stadtteil | Einwohner | Wohnung Weiterverkauf Ø €/m² (Fälle) |
|---|---|---|
| Klettenberg | 10.466 | 5.339 (49) |
| Sülz | 36.652 | 5.055 (121) |
| Lindenthal | 31.037 | 5.569 (144) |
| Braunsfeld | 12.573 | 5.128 (37) |
| Müngersdorf | 8.308 | 4.789 (19) |
| Junkersdorf | 15.211 | 4.414 (103) |
| Weiden | 17.998 | 3.368 (132) |
| Lövenich | 9.122 | 3.627 (28) |
| Widdersdorf | 12.288 | 4.151 (16) |
Quellen: Einwohner am 31.12.2025: Stadt Köln, Kölner Stadtteilinformationen Bevölkerung 2025, Tabelle 1, S. 4–6. Wohnungspreise 2025 (arithmetische Mittelwerte, Weiterverkauf): Gutachterausschuss Köln, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 130–131. „–“: kein Wert ausgewiesen.
10Stadtbezirk 4
Stadtbezirk 4: Ehrenfeld.
Ehrenfeld liegt westlich der Innenstadt und ist nach ihr der am dichtesten besiedelte Bezirk, mit 4.671 Einwohnern je Quadratkilometer. Das Durchschnittsalter liegt bei 41,3 Jahren und damit gleichauf mit Kalk am niedrigsten. Von 742 Verkäufen 2025 waren 520 Wohnungs- und Teileigentum (S. 23).
| Stadtteil | Einwohner | Wohnung Weiterverkauf Ø €/m² (Fälle) |
|---|---|---|
| Ehrenfeld | 39.467 | 5.078 (112) |
| Neuehrenfeld | 24.329 | 4.386 (84) |
| Bickendorf | 17.053 | 3.928 (24) |
| Vogelsang | 8.564 | 4.888 (5) |
| Bocklemünd/Mengenich | 10.650 | 3.569 (29) |
| Ossendorf | 12.512 | 4.601 (13) |
Quellen: Einwohner am 31.12.2025: Stadt Köln, Kölner Stadtteilinformationen Bevölkerung 2025, Tabelle 1, S. 4–6. Wohnungspreise 2025 (arithmetische Mittelwerte, Weiterverkauf): Gutachterausschuss Köln, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 132–133. „–“: kein Wert ausgewiesen.
11Stadtbezirk 5
Stadtbezirk 5: Nippes.
Nippes grenzt im Norden an die Innenstadt und hat sieben Stadtteile. Mehr als die Hälfte der Haushalte sind Einpersonenhaushalte, der Erholungsflächenanteil liegt bei 17,2 Prozent. Der Markt ist stark von Wohnungen geprägt: 646 von 830 Verkäufen betrafen Wohnungs- und Teileigentum (S. 23).
| Stadtteil | Einwohner | Wohnung Weiterverkauf Ø €/m² (Fälle) |
|---|---|---|
| Nippes | 37.088 | 4.590 (141) |
| Mauenheim | 5.587 | 3.793 (13) |
| Riehl | 11.866 | 4.606 (54) |
| Niehl | 20.270 | 3.949 (75) |
| Weidenpesch | 13.663 | 3.578 (51) |
| Longerich | 14.120 | 3.274 (23) |
| Bilderstöckchen | 15.258 | 3.461 (35) |
Quellen: Einwohner am 31.12.2025: Stadt Köln, Kölner Stadtteilinformationen Bevölkerung 2025, Tabelle 1, S. 4–6. Wohnungspreise 2025 (arithmetische Mittelwerte, Weiterverkauf): Gutachterausschuss Köln, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 134–135. „–“: kein Wert ausgewiesen.
12Stadtbezirk 6
Stadtbezirk 6: Chorweiler.
Chorweiler im Norden ist der Bezirk mit den wenigsten Einwohnern und der geringsten Dichte, 1.247 Einwohner je Quadratkilometer. Die Haushalte sind hier mit 2,21 Personen im Schnitt am größten. Häuser spielen eine große Rolle: 232 von 467 Verkäufen waren Ein- oder Zweifamilienhäuser (S. 24).
| Stadtteil | Einwohner | Wohnung Weiterverkauf Ø €/m² (Fälle) |
|---|---|---|
| Merkenich | 5.954 | 3.919 (4) |
| Fühlingen | 2.385 | 4.785 (4) |
| Seeberg | 11.070 | 2.626 (13) |
| Heimersdorf | 6.319 | 2.789 (12) |
| Lindweiler | 3.509 | – |
| Pesch | 7.826 | 2.984 (18) |
| Esch/Auweiler | 6.990 | 3.289 (10) |
| Volkhoven/Weiler | 6.577 | 3.391 (9) |
| Chorweiler | 12.868 | 2.697 (11) |
| Blumenberg | 5.156 | – |
| Roggendorf/Thenhoven | 4.894 | – |
| Worringen | 10.443 | 3.485 (8) |
Alle zwölf Stadtteile des Bezirks stellt die Seite Immobilienmakler Köln-Chorweiler vor.
Quellen: Einwohner am 31.12.2025: Stadt Köln, Kölner Stadtteilinformationen Bevölkerung 2025, Tabelle 1, S. 4–6. Wohnungspreise 2025 (arithmetische Mittelwerte, Weiterverkauf): Gutachterausschuss Köln, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 136–137. „–“: kein Wert ausgewiesen.
13Stadtbezirk 7
Stadtbezirk 7: Porz.
Porz ist mit 78,7 Quadratkilometern der flächengrößte Bezirk und hat mit 16 die meisten Stadtteile. Er liegt im Südosten am rechten Rheinufer. Von 872 Verkäufen 2025 waren 223 Ein- oder Zweifamilienhäuser und 517 Wohnungs- und Teileigentum (S. 24).
| Stadtteil | Einwohner | Wohnung Weiterverkauf Ø €/m² (Fälle) |
|---|---|---|
| Poll | 11.379 | 3.576 (29) |
| Westhoven | 5.633 | 3.292 (25) |
| Ensen | 7.731 | 3.385 (24) |
| Gremberghoven | 3.429 | 3.129 (12) |
| Eil | 9.644 | 2.826 (32) |
| Porz | 15.657 | 3.140 (72) |
| Urbach | 13.059 | 2.604 (49) |
| Elsdorf | 2.627 | – |
| Grengel | 5.595 | 2.637 (21) |
| Wahnheide | 8.099 | 2.898 (34) |
| Wahn | 7.405 | 3.364 (16) |
| Lind | 3.690 | 3.191 (16) |
| Libur | 1.133 | – |
| Zündorf | 11.951 | 3.166 (52) |
| Langel | 3.568 | 3.166 (3) |
| Finkenberg | 6.904 | 2.110 (16) |
Alle 16 Stadtteile des Bezirks stellt die Seite Immobilienmakler Köln-Porz vor.
Quellen: Einwohner am 31.12.2025: Stadt Köln, Kölner Stadtteilinformationen Bevölkerung 2025, Tabelle 1, S. 4–6. Wohnungspreise 2025 (arithmetische Mittelwerte, Weiterverkauf): Gutachterausschuss Köln, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 138–140. „–“: kein Wert ausgewiesen.
14Stadtbezirk 8
Stadtbezirk 8: Kalk.
Kalk liegt rechtsrheinisch östlich von Deutz. Mit 41,3 Jahren hat der Bezirk gemeinsam mit Ehrenfeld das niedrigste Durchschnittsalter. Von 659 Verkäufen 2025 betrafen 405 Wohnungs- und Teileigentum und 134 Ein- oder Zweifamilienhäuser (S. 24).
| Stadtteil | Einwohner | Wohnung Weiterverkauf Ø €/m² (Fälle) |
|---|---|---|
| Humboldt/Gremberg | 15.302 | 3.049 (63) |
| Kalk | 25.718 | 3.447 (38) |
| Vingst | 12.659 | 3.076 (18) |
| Höhenberg | 12.426 | 3.097 (61) |
| Ostheim | 14.032 | 2.457 (14) |
| Merheim | 11.324 | 3.415 (23) |
| Brück | 10.361 | 3.233 (31) |
| Rath/Heumar | 11.878 | 3.728 (15) |
| Neubrück | 9.205 | 2.629 (29) |
Alle neun Stadtteile des Bezirks stellt die Seite Immobilienmakler Köln-Kalk vor.
Quellen: Einwohner am 31.12.2025: Stadt Köln, Kölner Stadtteilinformationen Bevölkerung 2025, Tabelle 1, S. 4–6. Wohnungspreise 2025 (arithmetische Mittelwerte, Weiterverkauf): Gutachterausschuss Köln, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 141–142. „–“: kein Wert ausgewiesen.
15Stadtbezirk 9
Stadtbezirk 9: Mülheim.
Mülheim im Nordosten ist nach Lindenthal der bevölkerungsreichste Bezirk. Der Stadtteil Mülheim ist mit 43.182 Einwohnern der größte Stadtteil Kölns. Von 834 Verkäufen im Bezirk waren 463 Wohnungs- und Teileigentum und 202 Ein- oder Zweifamilienhäuser (S. 24).
| Stadtteil | Einwohner | Wohnung Weiterverkauf Ø €/m² (Fälle) |
|---|---|---|
| Mülheim | 43.182 | 3.747 (118) |
| Buchforst | 7.172 | 3.272 (4) |
| Buchheim | 13.678 | 3.254 (27) |
| Holweide | 21.035 | 3.301 (44) |
| Dellbrück | 21.952 | 3.630 (53) |
| Höhenhaus | 15.883 | 3.317 (26) |
| Dünnwald | 11.604 | 3.571 (12) |
| Stammheim | 8.004 | 3.489 (9) |
| Flittard | 8.094 | 2.661 (9) |
Alle neun Stadtteile des Bezirks stellt die Seite Immobilienmakler Köln-Mülheim vor.
Quellen: Einwohner am 31.12.2025: Stadt Köln, Kölner Stadtteilinformationen Bevölkerung 2025, Tabelle 1, S. 4–6. Wohnungspreise 2025 (arithmetische Mittelwerte, Weiterverkauf): Gutachterausschuss Köln, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 143–144. „–“: kein Wert ausgewiesen.
16Einordnung
Wie lesen Sie die Zahlen richtig?
Die Durchschnittswerte sind ein guter Kompass, aber kein Preisschild. Achten Sie auf vier Punkte:
Kleine Stichproben: Der Marktbericht veröffentlicht Stadtteilwerte schon ab drei auswertbaren Verträgen (S. 116). In Hahnwald stehen hinter dem Wohnungswert fünf Verkäufe, in Langel drei. Einzelne große oder kleine Wohnungen verschieben solche Werte stark.Mischung der Baujahre: Ein Stadtteil mit vielen Neubauten oder Altbauten zeigt andere Mittelwerte als einer mit Wohnungen aus den 1970er-Jahren. Die Preistabellen für Wohnungen unterscheiden beim Weiterverkauf zusätzlich nach Baujahresklassen (S. 116).Häuserdurchschnitte: Die Zahlen je Verkauf in der großen Tabelle mischen freistehende Häuser, Doppel- und Reihenhäuser sowie Neubau und Bestand. Sie zeigen das Niveau eines Bezirks, nicht den Wert eines bestimmten Hauses.Stichtag: Die Kaufpreise stammen aus dem Jahr 2025, die Bodenrichtwerte gelten zum 1. Januar 2026. Aktuellere Angebotsdaten liefert das homéa Preisradar.
Ein Ranking der „besten“ Stadtteile leiten wir aus diesen Daten bewusst nicht ab. Ob eine Lage zu Ihnen passt, hängt von Ihren Zielen ab, etwa Wege zur Arbeit, Schulen oder Grünflächen. Wenn Sie verkaufen möchten, zählt vor allem, was Ihre konkrete Immobilie in ihrer Lage erzielen kann.
17Unsere Rolle
Wie homéa Sie unterstützt.
Die Zahlen dieses Ratgebers zeigen das Niveau eines Bezirks. Für den Preis Ihrer Immobilie kommt es auf Lage im Stadtteil, Zustand, Größe und Baujahr an. homéa bewertet Kölner Immobilien auf Grundlage der Daten des Gutachterausschusses und begleitet Sie beim Verkauf von der Preisfindung bis zum Notartermin.Mehr dazu lesen Sie auf der Seite Immobilie verkaufen in Köln. Eine erste Einschätzung für Ihre Adresse erhalten Sie über die Online-Bewertung.
Über die Autoren
Wer diesen Beitrag geschrieben hat.
Autor · Gesellschafter homéaErten Dörter
Seit über 20 Jahren am Immobilienmarkt des Rheinlands. Als langjähriger Lizenzpartner von Engel & Völkers hat er zahlreiche Standorte in der Kölner Region aufgebaut und über 1.000 Transaktionen mit rund 500 Mio. € Volumen verantwortet.
Redaktion · Gesellschafterin homéaMehtap Seleserpe
Diplom-Volkswirtin und seit 15 Jahren als Unternehmensberaterin tätig – mit einer langjährigen Leidenschaft für Immobilien. Ihre analytische, strukturierte Arbeitsweise bringt sie bei homéa in jeden Verkaufsprozess ein.
Quellen
Worauf dieser Ratgeber beruht.
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln: Grundstücksmarktbericht 2026, Berichtszeitraum 2025, S. 23–24, 28, 30, 41–43, 52, 69, 116, 126–144, 166 (dl-de/zero-2-0)Stadt Köln, Amt für Stadtentwicklung und Statistik: Kölner Stadtteilinformationen Bevölkerung 2025 (Kölner Statistische Nachrichten 4/2026), Tabellen 1, 5 und 14, Stand 31.12.2025§ 194 BauGB – Verkehrswert§ 195 BauGB – Kaufpreissammlung§ 196 BauGB – BodenrichtwerteBORIS-NRW – Amtliche Informationen zum Grundstücksmarkt in Nordrhein-Westfalen
Alle Quellen abgerufen am 29.10.2026, Stand Oktober 2026. Alle Durchschnittswerte beziehen sich auf die genannten Stichtage und Berichtszeiträume. Dieser Ratgeber informiert allgemein über Lage und Preisniveau der Kölner Stadtteile und ersetzt keine Bewertung im Einzelfall und keine Rechts- oder Steuerberatung.
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FAQ
Fragen zu den
Kölner Stadtteilen.
Etwas nicht dabei? Rufen Sie an — 0221 77 71 38 66 — oder schreiben Sie uns.
Wie viele Stadtteile hat Köln?
Köln hat 86 Stadtteile. Sie verteilen sich auf neun Stadtbezirke: Innenstadt, Rodenkirchen, Lindenthal, Ehrenfeld, Nippes, Chorweiler, Porz, Kalk und Mülheim. Die meisten Stadtteile hat Porz mit 16, die wenigsten die Innenstadt mit 5. Die Stadt Köln führt ihre Bevölkerungsstatistik in genau dieser Gliederung, und auch der Gutachterausschuss wertet die Kaufpreise danach aus.
Welcher Kölner Stadtbezirk hat die meisten Einwohner?
Am 31.12.2025 lebten im Stadtbezirk Lindenthal 153.655 Menschen, so viele wie in keinem anderen Bezirk. Knapp dahinter folgt Mülheim mit 150.604 Einwohnern. Die wenigsten Einwohner hat Chorweiler mit 83.991. Gezählt sind alle Personen mit Haupt- oder Nebenwohnsitz. Die Zahlen stammen aus den Kölner Stadtteilinformationen 2025 des Amts für Stadtentwicklung und Statistik.
Welche Stadtteile liegen rechtsrheinisch?
Rechtsrheinisch liegen alle Stadtteile der Bezirke Porz, Kalk und Mülheim, also 34 Stadtteile. Dazu kommt Deutz, das zum Stadtbezirk Innenstadt gehört. Der Gutachterausschuss fasst deshalb die Bezirke 1 bis 6 als linksrheinisch mit Deutz und die Bezirke 7 bis 9 als rechtsrheinisch ohne Deutz zusammen. 2025 entfielen knapp 70 Prozent aller Kölner Verkäufe auf die linksrheinische Seite.
Wo sind Eigentumswohnungen in Köln am teuersten?
Den höchsten Stadtteil-Mittelwert für gebrauchte Wohnungen weist der Grundstücksmarktbericht 2026 für Hahnwald aus, mit 7.952 Euro je Quadratmeter bei nur fünf Verkäufen. Unter den Stadtteilen mit mindestens 30 Verkäufen liegen Bayenthal, Altstadt/Nord, Altstadt/Süd und Neustadt/Süd vorn, mit Werten zwischen 5.766 und 5.921 Euro. Einzelne Wohnungen können deutlich darüber oder darunter liegen.
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Kaufpreis?
Der Bodenrichtwert gibt nur den Wert des Bodens je Quadratmeter Grundstücksfläche an, so als wäre das Grundstück unbebaut. Der Kaufpreis umfasst dagegen Grundstück und Gebäude. Für Häuser ist der Bodenrichtwert ein wichtiger Baustein der Bewertung, ersetzt aber nicht den Blick auf Gebäude, Zustand und Grundstückszuschnitt.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für meine Adresse?
Im Informationssystem BORIS-NRW unter boris.nrw.de. Dort sind die Kölner Richtwertzonen auf einer Karte dargestellt, mit dem Wert und den Merkmalen des Richtwertgrundstücks. Die Daten stehen kostenlos zur Einsicht und zum Download bereit. Nach § 196 Abs. 3 BauGB können Sie außerdem bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.
Wie oft werden die Kölner Bodenrichtwerte aktualisiert?
Der Kölner Gutachterausschuss ermittelt die Bodenrichtwerte jeweils zum Stichtag 1. Januar des laufenden Jahres, wie es im Grundstücksmarktbericht 2026 heißt. Das Baugesetzbuch verlangt mindestens eine Ermittlung zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres, erlaubt aber häufigere Termine. Die aktuellen Werte gelten zum 01.01.2026 und stehen in BORIS-NRW.
Woher stammen die Preise in diesem Ratgeber?
Die Kaufpreise stammen aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln. Er erhält von jedem beurkundeten Grundstückskaufvertrag eine Abschrift und wertet die geeigneten Verträge des Jahres 2025 aus. Es sind also tatsächlich gezahlte Preise. Angebotspreise aus Inseraten zeigt ergänzend das homéa Preisradar.
Kann ich aus dem Stadtteilwert den Preis meiner Wohnung berechnen?
Nur sehr grob. Wenn Sie den Mittelwert Ihres Stadtteils mit Ihrer Wohnfläche multiplizieren, erhalten Sie eine erste Größenordnung. Baujahr, Etage, Zustand, Ausstattung und die Lage im Stadtteil können den Wert aber deutlich verschieben. Der Gutachterausschuss weist selbst darauf hin, dass seine Kenndaten keine Wertermittlung im Einzelfall ersetzen.
Ihr nächster Schritt
Was ist Ihre Immobilie in Ihrem Veedel wert?
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